Louer un bien au Chili : Questions fréquentes

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Il n’est pas nécessaire de posséder un type de visa particulier. Vous pouvez tout à fait louer un bien avec votre passeport si vous n’avez pas encore obtenu votre visa. Les propriétaires et agents immobiliers s’attacheront plus à vérifier si vous possédez un contrat de travail à durée indéterminé, et à combien s’élève votre rémunération.

Bien sur, tout dépend du type de bien que vous cherchez. Sur un bien haut de gamme avec peu de demande, le propriétaire acceptera plus facilement le dossier d’un locataire étranger, car peu de Chiliens peuvent se permettre de louer ce type de bien.

Tout dépend de votre recherche et de l’adéquation entre votre budget et vos critères. Santiago est une ville chère surtout pour la location de petites surfaces bien situées. Certaines recherches sont plus difficiles que d’autre. Par ailleurs, si vous faites votre recherche seul(e), il vous faudra plus de temps que si vous contactez un agent immobilier connaissant bien la zone.

Lorsque nous organisons des visites pour un client, il nous arrive régulièrement de tomber juste sur le premier bien visité. Si les critères ont bien été définis en amont et que les attentes sont réalistes, il ne faut pas plus de 5 à 6 visites pour trouver le bien qui vous correspond.

Oui, il faut déposer une caution, qui sera encaissée par le propriétaire, et vous sera rendue en fin de bail (normalement, bien qu’il faille parfois se battre pour la récupérer). Le montant de caution est compris entre un et trois mois de loyer. La norme pour les logements non meublés à usage habitationnel est de un mois de loyer. Si vous êtes étranger avec peu de garanties (pas de garant, contrat de travail étranger…), il peut vous être demandé une caution supérieure.

Attention à ne payer la caution que lors de la signature du contrat, et non pas depuis l’étranger avant d’avoir vu le bien. Il y a régulièrement des arnaques.

Un garant est souvent demandé, surtout sur les petites surfaces. Il peut s’agir de votre société. En termes légaux, Les termes aval, fiador, ou codeudor solidario sont utilisés en espagnol pour désigner le garant. Nous vous épargnons les petites subtilités entre ces trois concepts.

Tout dépend si vous désirez louer en tant que particulier salarié, particulier non salarié ou entreprise. Les documents demandés différent selon les cas. En tant qu’étranger, vous n’aurez pas la possibilité de fournir les mêmes documents qu’un Chilien. Il faut donc parfois être créatif dans les documents fournis, pour qu’ils soient acceptés par le propriétaire.

Le bail n’est pas différent. Il indique simplement que le bien est meublé, et l’inventaire effectué lors de l’état des lieux est plus étoffé.

Vous noterez cependant que certains propriétaires, lors d’une location en meublé :

  • ne souhaitent pas mentionner que le bien est meublé sur le contrat, ni inclure les meubles dans l’inventaire,
  • veulent signer deux contrats : un contrat de location non meublé, et un contrat séparé dit de conmodato (mise à disposition) concernant les meubles.

Cela est dû à la différence de traitement fiscal des locations de biens immobiliers meublés, soumis à la TVA (le propriétaire doit payer 19% du loyer au service des impôts), contrairement au non-meublé. Du point de vue du locataire, cela ne change rien. Du moment que vous êtes content avec le logement, le prix et la durée du contrat, cela ne pose pas de problème. La seule personne qui peut avoir des problèmes est le propriétaire.

Les charges communes s’appliquent aux condominios, qu’il s’agisse d’immeubles, ou de lotissements de maisons.

Elles intègrent :

  • les salaires de personnel (administration, concierges, gardes, personnel de ménage pour les parties communes, jardinier, piscine),
  • les frais associés à l’entretien et à la remise en état des parties communes du condominio (électricité, eau, maintenance piscine et ascenseurs…),
  • les assurances : assurance incendie au minimum, mais parfois également tremblement de terre, responsabilité civile de la communauté…

La répartition exacte entre ces charges dépend de la taille et du type de condominio. En général, il s’agit pour 60 à 70% des charges de personnel, 20-30% frais d’entretien du condo et des parties communes, et 5-10% en assurance et fonds de garantie.

Les charges communes comprennent en général également l’alimentation en eau froide, qui est refacturée à chaque appartement ou maison, au prorata de la part du bien dans la communauté (fixée lors de la construction de l’immeuble, en fonction de la superficie, du nombre de places de parking). Par ailleurs, un condominio peut également fournir eau chaude et chauffage central. Ces 2 composantes sont facturées individuellement à chaque appartement/maison, en fonction de la consommation constatée.

L’électricité et le gaz sont pratiquement systématiquement fournis à part, et un compte avec le fournisseur est nécessaire. Pour l’eau, cela dépend. Certains condominios ont un compte au niveau global, puis répartissent. D’autres possèdent un compte par appartement / maison. Cependant, que ce soit pour l’électricité, l’eau, le gaz, la ligne est pratiquement systématiquement ouverte au nom du propriétaire ou du promoteur immobilier qui a construit l’immeuble. Vous n’avez donc pas à ouvrir de ligne. Les impayés restent liés au bien immobilier, il n’est donc pas nécessaire d’ouvrir et fermer des lignes. Cependant, il convient de vérifier l’état des comptes, car s’il y a un impayé, vous pourriez être à amener à le payer si votre contrat ne prévoit pas que les impayés antérieurs sont à la charge du propriétaire.

Concernant l’internet, le téléphone fixe et la TV par cable/satellite, il vous faudra souvent ouvrir une ligne. Ceci nécessite une carte d’identité chilienne. Si vous n’en avez pas, il faudra vous arranger avec le propriétaire ou un ami/collègue pour qu’il ouvre la ligne à son nom. Dans ce cas, vous pouvez faire inclure le montant dans le loyer, ou payer à part tous les mois. C’est souvent le cas dans les locations meublées, pour lesquelles l’appartement possède déjà l’installation internet / TV.

En ce qui concerne les charges de copropriété, le plus simple est de demander au concierge de l’immeuble, ou du condominium dans lequel se trouve le bien. Il pourra vous montrer les derniers relevés de la copropriété.

Pour les charges liées à la consommation d’eau, électricité, gaz, vous pouvez obtenir cela directement sur le site des différents fournisseurs, en rentrant l’adresse du bien qui vous intéresse.

Afin d’éviter d’avoir à vous soucier d’éventuels impayés du propriétaire / locataire précédent, nous vous conseillons de rajouter une clause vous permettant, en tant que locataire, de déduire les charges antérieures à l’entrée dans les lieux de votre premier loyer à payer.

La durée minimum d’un contrat de location est en général de 12 mois au Chili. Les propriétaires sont souvent regardant sur le profil des locataires, et préfèrent éviter d’en changer trop souvent. Pour des locations de moins d’un an, préférez les résidences hôtelières, ou les appartements meublés, plus chers, mais pour lesquels les propriétaires acceptent des durées plus courtes.

Oui, la plupart des propriétaires louant à des étrangers acceptent une clause diplomatique, qui permet de mettre au fin au contrat si 1) votre société vous transfère en dehors du Chili, 2) votre société vous licencie, ou 3) l’état chilien rejette votre demande de visa / de résidence.

Cette clause s’active en général après la première année, les propriétaires souhaitant éviter que leur locataire quitte le bien trois mois après l’entrée dans les lieux.

Les immeubles les plus récents (moins de 10 ans) situés dans les quartiers aisés de Santiago comprennent pratiquement tous une salle de sport.

La piscine est également la norme, surtout si l’immeuble a été construit pour des familles. Les immeubles les plus récents n’en comprennent plus systématiquement. Les prix des terrains étant de plus en plus élevés, les promoteurs rentabilisent le terrain en maximisant la surface des appartements à vendre, et réduisent les parties communes. Ils diminuent également les charges de copropriété en ne mettant pas de piscine, rendant leur immeuble plus attractif dans un contexte de prix élevés.

Les maisons et appartements non meublés ne comprennent que le four et les plaques de cuisson. Il existe un bon choix d’appartements meublés, mais très peu de maisons meublées. Nous vous conseillons cependant de ramener vos meubles, ou d’en acheter sur place (des groupes d’achat/vente de meubles entre expats existent). En effet, la location en meublé est soumise à la TVA au taux de 19%, ce qui renchérit significativement le loyer. De plus, les gouts de certains propriétaires en matière de décoration intérieure sont parfois discutables.

Dans les maisons, vous n’aurez en général pas de problème. Dans les immeubles, cela dépend du règlement de copropriété (l’administration de l’immeuble peut avoir décidé de les interdire), et du propriétaire. Plus l’immeuble est ancien, plus il y a de chances qu’ils soient acceptés. Au niveau du propriétaire, cela dépend. Certains exigent un mois de garantie supplémentaire, surtout s’il s’agit d’un bien meublé, afin de se prémunir contre les dégâts causés par les animaux.

Nous ne proposons pas ce service directement. Cependant, nous travaillons avec des appartements-hôtels et hôtels qui peuvent vous loger pour quelques jours. Les tarifs varient entre 80 et 350 US dollars par jour suivant le type de bien recherché.

Si votre budget est compris dans cette fourchette, contactez-nous avec vos dates et nous vous mettrons en relation avec les partenaires correspondant le mieux à vos critères. Si votre budget est inférieur, nous vous conseillons de vous orienter vers les plateformes de location court-terme comme AirBnB et Booking.

Nous ne proposons pas de sous-locations en ce qui concerne l’immobilier résidentiel. La situation est différente pour les biens à usage commercial ou industriel, où une sous-location peut être envisageable dans certains cas.

Impossible de répondre à cette question de manière générale. Cela dépend du quartier, du type de bien, de son état… Nous avons rédigé un guide de 65 pages qui présente les principaux quartiers dans lesquels vivent les expatriés. N’hésitez pas à nous contacter pour obtenir plus d’infos sur :

  • le type de bien que vous pouvez obtenir avec un budget donné
  • le budget nécessaire pour un bien dans un quartier donné

Il nous faut au minimum les infos suivantes : type de bien, meublé ou non, superficie, quartier, nombre de chambres et salles de bains, durée du bail, exigences particulières (étage élevé, piscine, gym…)

Tout dépend de vos attentes, de votre mode de vie et de vos contraintes professionnelles, ainsi que de votre budget bien sur. Le plus simple est de consulter nos guides des quartiers pour vous faire une idée, ou de nous contacter en nous précisant vos critères.