Acheter un bien au Chili : Questions fréquentes

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Pour résumer de manière succincte :

  1. Recherche du bien
  2. Offre d’achat écrite remise au vendeur. Ce document, sans valeur légale, est souvent requis par le propriétaire comme gage de sérieux.
  3. Promesse d’achat/vente, signée devant notaire, et s’accompagnant d’un depot de 10% du montant de la vente
  4. Etude de titres : l’avocat de l’acheteur ou de sa banque analyse les documents relatifs au bien immobilier pour s’assurer que le vendeur en est bien le propriétaire légitime, qu’il est autorisé à vendre, et qu’il n’existe pas d’impayés ou de mesures d’expropriation par exemple, qui empêcheraient le transfert de propriété une fois le contrat signé
  5. Contrat d’achat/vente, signé devant notaire. Le solde (90%) du montant de la vente est déposé chez le notaire sous forme de chèque de banque (vale vista), et reste en dépôt jusqu’à la fin du process
  6. Levée d’hypothèque : la banque du vendeur lève l’hypothèque éventuellement placée sur le bien
  7. Enregistrement du contrat auprès du conservador de bienes raices : l’avocat de l’acheteur (ou toute autre personne habilitée par l’acheteur) fait enregistrer le contrat, et reçoit un titre de propriété
  8. Une fois ce titre émis, le vendeur (et sa banque éventuellement) peuvent récupérer les chèques en dépôt chez le notaire

Oui, la législation chilienne permet à un étranger de devenir propriétaire, qu’il soit résident ou non.

Il est possible d’acheter un bien immobilier avec un simple numéro de passeport. Il est cependant préférable de demander un RUT temporaire auprès du service des impôts, auquel vous rattacherez votre bien. Ceci vous permettra de vous acquittez des obligations fiscales (déclaration, paiement de la taxe foncière…) sur le site web du service des impôts.

Quelques restrictions s’appliquent concernant l’achat dans les zones frontières. Ne sont pas autorisés à acheter dans ces zones les citoyens du ou des pays limitrophes, ainsi que les entreprises détenues à plus de 40% par un citoyen du ou des pays en question (DL Nº 1.939 art. 7, Ley Nº 19.256 y DS. Nº 232). Exception faite de certains biens immobiliers situés dans la commune de Arica, à la frontière péruvienne (Ley Nº 19.420 art. 19).

Si vous êtes étranger résidant au Chili avec une résidence permanente, vous pourrez obtenir un crédit immobilier auprès d’une banque chilienne, au même titre qu’un Chilien, à condition de respecter les conditions requises par la banque pour l’octroi d’un crédit. En premier lieu, un niveau de salaire compatible avec le crédit que vous souhaitez obtenir.

Si vous ne résidez pas au Chili, il sera très difficile d’obtenir un crédit auprès d’une banque chilienne. Nous vous conseillons plutôt d’essayer d’obtenir un prêt auprès d’une banque du pays où vous résidez. Vous pouvez financer un bien au Chili via un crédit dans un autre pays, en réalisant une hypothèque déplacée, à savoir en mettant en garantie un bien dont vous disposez dans votre pays de résidence pour financer un bien à l’étranger.

Cela peut également vous permettre de bénéficier d’un taux d’intérêt plus avantageux qu’au Chili.

Un vendeur peut vous proposer d’acheter en derecho. En général, le prix est bien moins cher que lorsque l’on achète en dominio, et cela peut sembler une bonne affaire.

Voyons la différence :

Acheter en domino (domaine), c’est acquérir un bien et en devenir officiellement propriétaire. Le bien est enregistré à votre nom et vous recevez un titre de propriété.

Acheter en derecho (droit), ou acheter les derechos correspond à acheter un droit d’usage d’un bien, ou d’une partie d’un bien. C’est fréquent à la campagne, ou un propriétaire d’un terrain de 10000 m² propose de vous vendre 3000 m². Cela pose plusieurs problèmes :

  • Le vendeur reste propriétaire : s’il se retrouve en difficultés financières, le terrain peut être saisi et mis aux enchères, et vous n’aurez aucun recours
  • Vous ne pouvez pas hypothéquer votre terrain pour obtenir un crédit bancaire car vous n’en êtes pas propriétaire
  • Il n’est pas possible de découper un terrain à usage agricole en parcelles inférieures à 5000 m², et il n’est possible de construire qu’une maison par terrain. Si vous achetez les droits, vous pouvez vous retrouver dans l’illégalité si vous construisez une maison sur votre morceau de terrain si le propriétaire en a déjà fait construire une sur la parcelle

Plutôt qu’un achat en derechos, privilégiez donc un achat en dominio, en prenant soin de faire une étude de titres correcte et de procéder à l’enregistrement du contrat.

Note: il existe de très rares cas dans lequel l’achat de derechos peut s’avérer utile, que nous ne détaillons pas ici par soucis de clarté. Ils concernent surtout les entreprises. Si vous êtes un particulier, mieux vaut éviter.

Les prix varient dans des proportions significatives d’une ville à l’autre, et même d’un quartier à l’autre. Nous sommes en train de mettre en place un outil d’estimation des prix par zone. Dans l’attente, contactez-nous pour obtenir de plus amples informations, en précisant par exemple :

  • Votre budget et le type de bien recherché. Nous vous dirons dans quel quartier le trouver
  • Le quartier et le type de bien recherché. Nous vous dirons à quel prix vous pouvez le trouver

L’achat d’un bien immobilier ne donne pas automatiquement droit à un visa comme dans certains pays. Cependant, cela démontre que vous disposez d’un certain patrimoine. Le bien peut également vous générer des revenus locatifs. Ceci servira à prouver que vous avez des ressources pour vivre au Chili.

Même si vous ne parvenez pas à obtenir un crédit immobilier au Chili, il est fortement conseillé d’ouvrir un compte en banque au Chili, pour transférer les fonds nécessaires à votre achat immobilier. Vous aurez en effet besoin d’émettre des vale vista (sorte de chèques de banque), et pour cela, il vous faut un compte en banque, (ou avoir recours à un tiers de confiance).

Il faut tout d’abord avoir un compte en banque ouvert à votre nom au Chili, ou avoir un tiers de confiance chez qui déposer les fonds. En effet, le contrat d’achat/vente au Chili n’équivaut pas à un transfert de propriété. Pour cette raison, vous ne pouvez pas effectuer un transfert direct sur le compte du vendeur.

Une fois le compte ouvert, il existe différentes méthodes pour réaliser le transfert de fonds. Tout dépend du montant à transférer. Vous pouvez faire un virement SWIFT entre les deux banques, mais cela est couteux. Sur des montants importants, un asset manager vous proposera sans doute un taux plus intéressant.

Il n’existe pas d’impôt à payer lors de l’achat. Voici cependant les quelques frais

  • Frais de notaire à la signature du contrat (environ CL$50,000-70,000)
  • Frais d’enregistrement du contrat d’achat/vente auprès du “Conservador de Bienes Raices” (l’agence chilienne qui enregistre à qui appartient quel bien) : 0,2% du prix d’achat, avec un maximum de CL$262.200.
  • Frais juridiques : 1) rédaction et/ou révision de la promesse d’achat/vente, 2) étude de titre, et 3) rédaction et/ou révision du contrat d’achat/vente. Selon les avocats, les prix peuvent varier dans un rapport d’un à dix. Certains facturent un pourcentage du prix du bien, d’autres un prix fixe. $600,000 pour le tout est un prix raisonnable. Si vous embauchez un avocat d’affaires travaillant avec une clientèle étrangère, le cout sera plus élevé.
  • Commission de courtage : 2% + IVA (19%) du prix d’achat
  • Frais de change entre la devise de votre compte à l’étranger et le pesos chilien. A ne pas négliger. Une économie de 1% sur ces frais peut couvrir la totalité des autres frais mentionnés ci-dessous. Nous consulter.